Pubblicato il 29/04/2015 in "News"

Nelle notizie che ho fornito sul mio sito web www.notaiopescaradambrosio.it vi è un’analisi particolareggiata della istituzione del notaio americano, alla quale si rinvia per un più attento inquadramento di quello che succede nei paesi di common law.

Avendo già pubblicato un confronto concreto delle parcelle notarili italiane con quelle tedesche e quelle francesi ci sembra giusto aggiungervi schematicamente lo stesso confronto con le parcelle dei paesi anglosassoni.
Come è noto nei paesi di common law il sistema giuridico è completamente diverso da paesi che hanno un codice civile di derivazione romanistica e che hanno un identico sistema c.d. “latino”.
Il punto principale che mi sembra non sufficientemente messo in luce neppure dalla categoria notarile è che la diversità del sistema impedisce qualsiasi raffronto tra “notary public” e notaio latino, perché sono due istituzioni completamente diverse, e con compiti e prestazioni totalmente diverse.

Notaio USA e italiano uguali solo di nome

Sicché la somiglianza tra notaio anglosassone e notaio latino (italiano) si riduce solo a una questione di nome.
Un vero e onesto raffronto può farsi infatti solo con parametri omogenei e quindi non tra notaio italiano e notaio americano, ma tra la spesa che voi affrontate per ottenere le prestazioni di un notaio italiano e la spesa che voi affrontate in America per ottenere le stesse prestazioni, indipendentemente dal fatto che chi ve le dà si chiami notaio o si chiami, che so, salumiere o tabaccaio.
Prendiamo un solito esempio, e cioè quello dell’acquisto di un appartamento di circa 150.000 euro indipendentemente dalle tasse che si devono pagare allo Stato.

Che volete dal notaio?

Il notaio italiano vi fa i controlli sull’immobile garantendovi la sicurezza dell’acquisto. Pensate voi che in America se ne possa fare a meno? Niente affatto, solo che non bisogna rivolgersi a un notaio bensì a uno “sponsor attorney” i cui costi, secondo la loro tariffa, sono di euro 1.500 (per l’esempio che stiamo ora svolgendo). Euro benedetti, perché il sistema di controllo anglosassone è molto, ma molto più complicato di quello italiano.
Credete forse che il venditore se ne stia con le mani in mano e accetti pedissequamente il responso dello “sponsor attorney” che voi avete incaricato? Niente affatto perché l’accertamento di pregiudizievoli in America deriva non da un Pubblico Ufficiale terzo, ma da una dialettica tra le due parti, sicché anche il venditore dovrà avere il suo incaricato che svolge gli stessi controlli (secondo il punto di vista del venditore). E sono quindi altre 1.500 euro.
Credete forse di poter fare a meno di una persona esperta che sappia scrivervi l’atto di acquisto dell’immobile? Magari pensate che negli Stati Uniti sia semplice e che basti consultare internet. Niente affatto, perché occorre incaricare uno specialista che si chiama “purchaser attorney”. E sono altre 1.700 euro.
Anche qui il venditore non starà con le mani in mano, e dato che la professionalità di chi fa i controlli è diversa dalla professionalità di chi sa districarsi nel complicato sistema giuridico, fondato sulle sentenze più che sulle leggi, vi troverete attorno al momento dell’atto di vendita anche il “purchaser attorney” del venditore. E sono altre 1.700 euro.
In America è già da tempo in vigore il sistema del deposito prezzo, oggetto di una recente legge italiana che si allinea così anche al sistema americano. Non sappiamo bene, nel momento in cui si scrivono queste note, quali saranno i costi in Italia, ma sappiamo quali sono i costi negli Stati Uniti. Il costo negli Stati Uniti lo possiamo calcolare in euro 1.500 (la tariffa prevede un onorario variabile da 100 a 2.400 fino a un valore di dollari 100.000 e di euro 3.000 tra 100.000 dollari e 400.000 dollari).
E gli adempimenti per far risultare nei pubblici registri che voi veramente avete comprato l’appartamento? Negli Stati Uniti ci sono uffici specializzati con personale preparato. Gli uffici provvederanno per voi a tutte le incombenze per la modesta somma di euro 1.000.

Non è che anche in America volete essere garantiti della bontà del vostro acquisto? È così obbligatoria la stipula di un “title insurance” dal costo di euro 1.500, più euro 200 di onorario privato per il titolare della compagnia che rilascia il “title insurance”.
Il conto medio totale per un’operazione di acquisto di un immobile del valore di circa euro 150.000 è quindi negli Stati Uniti di euro 10.600 contro i  900-1.000 euro che costituiscono oggi la spesa notarile in Italia (lorda).
Ovviamente non si è provveduto a fare alcun paragone per le imposte e tasse che si devono pagare all’Erario, perché semplicemente non è una questione che interessa né il notaio americano né quello italiano.
Nel nostro raffronto non abbiamo neppure tenuto conto inoltre di due cose: la prima è il costo del “notaio” americano, la cui autentica costa così poco che non incide nel raffronto, la seconda, molto importante, è che nonostante tutta la vostra buona volontà e tutte le vostre spese non riuscirete mai a ottenere nel sistema americano quello che ottenete da un notaio italiano.
Se succede qualche imprevisto al vostro immobile e vi trovate con un pugno di mosche in mano correrete sicuramente alla compagnia che vi avrà rilasciato il “title insurance”, ma giusto per apprendere che la compagnia vi pagherà al massimo il valore dell’immobile perso, non tutte le eventuali altre conseguenze.  Il notaio italiano invece, quale responsabile civile, vi pagherà non solo il valore dell’immobile ma anche tutti gli altri danni che potreste aver sofferto, dal trasloco all’aver magari perso un’altra occasione immobiliare più favorevole.

Garanzia di uguaglianza tra le parti

Ma quello che costituisce la differenza più importante in assoluto è la garanzia di parità con il venditore che non sussiste assolutamente nel sistema anglosassone.
Col sistema italiano l’acquirente può anche imbattersi in un notaio superficiale o ignorante, ma è certo che gli eventuali difetti del notaio italiano si ripercuotono democraticamente su tutti e due, venditore e acquirente. Nel sistema anglosassone invece il vostro acquisto è frutto di una dialettica tra i professionisti, e, come spesso accade, prevarrà la parte che ha speso di più nell’assicurarsi la prestazione del professionista più bravo e più sveglio.
Così come la garanzia totale del risarcimento danni è irraggiungibile  nei paesi anglosassoni, neppure si può ottenere la garanzia della  terzietà del Pubblico Ufficiale, che per legge e per preparazione mentale e professionale, dà a ciascuno il suo indipendentemente dalla ricchezza o dal potere delle parti.

notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara