La portabilità dei mutui, altrimenti conosciuta come "surroga"

Idee ed opinioni

Pubblicato il 16/07/2012 in "Diritto Civile"

Una "breviario" pratico per capire il fenomento giuridico della "surroga"

PORTABILITA' MUTUO

Finalità:

consentire la facile sostituzione di un mutuo con un altro, diminuendo ostacoli e costi.

Mutuo originario

sia Mutuo in senso stretto
che qualsiasi altro finanziamento Bancario.

Nuovo Mutuo

solo Mutuo Bancario di scopo (deve essere evidenziata la finalità).

Quietanza rilasciata dalla prima banca

deve risultare la provenienza delle somme.

Ricorrendo le ultime due circostanze la nuova Banca subentra nell'ipoteca della prima con il vecchio ordine e grado, senza rischi per il nuovo creditore.

Non è limitata dal soggetto debitore che non deve essere necessariamente un CONSUMATORE (lettera della legge) anche se l'interpretazione, per la sua collocazione sistematica, lo pone in dubbio (capo I Misura per la tutela dei consumatori).
Non è limitata da clausole che prevedono la non esigibilità del credito.
Non è limitata da clausole che prevedono un termine a favore del creditore.

La pubblicità in conservatoria avviene con l'annotazione, richiesta senza formalità, allegando copia autentica del nuovo mutuo, stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

Quindi:

annotazione significa predisposizione della doppia nota;
presentazione di copia di atto-pubblico o atto privato(ma con firme autenticate, altrimenti non potrebbe essere fornita una “copia autentica” – agomento ex artt. 2843, 2385, 2300 c.c.)

In cosa consiste "senza formalità"?

O non ha senso;

O si vuol fare riferimento ad una doppia nota senza supporto informatico, ad opera del debitore;

O, se si pensa al fatto che il Notaio è comunque interessato (atto pubblico o scrittura privata autenticata), di nuovo non si capisce come questo possa essere esonerato dagli obblighi informatici che, oggi, il L’Adempimento Unico gli impone.

NULLITA’

Sono nulle le clausole limitatrici o impeditive della facoltà di surrogazione.

Si può pensare a quelle che vietano il pagamento da parte di terzi; ma la surrogazione di cui si tratta prevede un pagamento ad opera del debitore e non di terzi (ipotesi diversa da quella regolata dal 1202 c.c.) ed inoltre, le clausole che fanno riferimento al pagamento da parte di terzi, prevedono semplici pagamenti parziali che, non importando un pagamento satisfattivo, non possono nè dare luogo a quietanze di saldo nè a conseguente sostituzione nelle garanzie a favore del terzo nuovo mutuante.

Non si dimentichi, infatti, che la finalità è la "portabilità del mutuo", quindi la sostituzione di un mutuo ad un'altro.

Inoltre, nel meccanismo di surrogazione è previsto (1202) che il debitore prenda a mutuo denaro al fine di pagare l'originario creditore.

Quindi è sempre il creditore che paga e non un terzo.

Conseguentemente le clausole che consentono alla banca di rifiutare pagamenti di rata o frazioni di rata da un terzo, non rientrando nella fattispecie del 1202 c.c., come applicabile all'art. 8 del D.L. 7/2007, sembrano ancora ammissibili.

CONSEGUENZE FISCALI

E' stabilito che ogni beneficio fiscale, già goduto in relazione all'acquisto I° casa, permane anche se il primo mutuo è estinto ed è vigente solo il secondo.

Può sembrare incomprensibile:

perchè le agevolazioni legate all'acquisto I casa sono con riferimento all’imposta di registro o IVA, e queste sono vicende tributarie già concluse;
perchè l’imposta sostitutiva dello 0,25% non è legata per legge al mantenimento di un mutuo specifico;
perchè non c'è collegamento tra l’eventuale perdita del beneficio a causa di "anticipata estinzione" e “prima casa”.

Però può darsi che il legislatore abbia voluto risolvere il dubbio della detraibilità degli interessi passivi dal reddito del debitore, cosa che è ora fuori di dubbio, anche quando gli interessi siano non già quelli del mutuo fatto per comprare, ma quelli del mutuo fatto per estinguere quello che fu fatto per comprare!.