Dott. Giuseppe Minniti
N O T A I O

Vendita di un appartamento: chi paga le spese di eventuali guasti? La risposta sarebbe scontata. Il notaio chiarisce alcuni aspetti

19 Luglio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda

Ho venduto casa ed ora sono in lite con chi ha comprato perché non vuole pagare le spese per il nuovo ascensore. Ma io cosa c’entro con il nuovo ascensore che userà lui? Perché dovrei pagare io?

Francesco S.

Risposta

E’ evidente che il nuovo proprietario, che ha comprato dal sig. Francesco vorrebbe fare applicazione di un principio sancito di recente dalla Corte di Cassazione , il 28 aprile 2021.

Secondo la corte di Cassazione, le spere sostenute dopo il rogito, riguardanti parti strutturali dell’edificio o migliorie sostanziali (SPESE STRAORDINARIE) sono a carico del venditore, se deli­berate prima del rogito.

Il principio è giusto ed è da rispettar e sembra, quindi, dare torto al nostro lettore e ragione al suo acquirente.

Tuttavia bisogna fare qualche riflessione in più.

Perché la Cassazione ha così deciso? Semplicemente perché ha inteso tutelare le ragioni di un acquirente ignaro e “punire” un venditore poco trasparente.

Qando si vende un immobile in condominio, soltanto l’attuale proprietario può essere a conoscenza di delibere di carattere straordinario già adottate con delle spere ingenti da sostenere. Se il proprietario tace, volontariamente, e nasconde le future spese, è evidente che l’acquirente si troverà una sorpresa sgradita. Magari se l’avesse saputo prima non avrebbe comprato l’appartamento o lo avrebbe trattato diversamente.

Il venditore scorretto nelle trattative, viene “punito” dalla Corte di Cassazione e condannato a pagare quelle opere che furono nascoste all’acquirente.

Il principio è, dunque, giusto. Ma nel caso di specie il nostro lettore, sig.Francesco, si chiede: “ma io non userò il nuovo ascensore. Lo userà il compratore. Perché devo pagarlo io?”.

Anche questo è giusto . Come conciliare le due cose?

La soluzione la si deve trovare all’interno del rogito notarile.

Un buon atto notarile deve prevedere ogni particolare e impedire che le parti finiscano in Tribunale. La presenza di una clausola che disciplini sia gli oneri condominiali ordinari che quelli straordinari, è esseniale.

Senza di questa la lite tra le parti è dietro l’angolo. Con la presenza di una clausola ad hoc sarà possibile regolamentare apertamente il tema delle spese.

Sarà posibile non applicare il principio della Cassazione e decidere l’esatto opposto.

Un atto ben fatto va a toccare un punto che deve essere trasparente e mai opaco (correttezza nelle trattative).

In un caso come questo, il venditore è chiamato del Notaio a rispondere ad una precisa domanda: ci sono state delibere di carattere straordinario prima di oggi ? Il venditore in mala fede risponderà di no.

Il notaio scrupoloso dovrà ulteriormente chiarire che, nonostante il “no”, il Venditore potrebbe essere chiamato a sostenere le spese, se il “No” fosse mendace.

Invece, l’attività indagatoria del buon notaio fa si che la maggior parte delle volte il Venditore in buona fede si apra.

Si scoprirà, allora, che una delibera c’è stata.

Si aprirà una discussione circa il contenuto della stessa e, appurato che il vecchio ascensore sarà cambiato con il nuovo e che il nuovo ascensore sarà una comodità esclusiva del nuovo proprietario, sarà possibile inserire in atto una clausola specifica che vada a regolare chi dovrà sostenere la spesa ed in quale percentuale.

In definitiva, è l’attività di indagine preventiva da parte del buon notaio a risolvere i casi spinosi.

E cio deve accedere con la dovuta perizia e prudenza non solo al momento finale del rogito definitivo, ma ancora di più e con maggiore efficacia, al momento del contratto preliminare (compromesso) che, se condotto dal buon notaio senza fretta, senza automatismi, in modo imparziale e senza distrazioni) potrà portare a realizzare una trattativa trasparente e completa, scevra da ogni possibile difetto.

Notaio Giuseppe Minniti

29 Giugno 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda:
 

Desidero una informazione in merito alla plusvalenza. 
 

Mia moglie ha acquistato una casa un mese fa, deve fare dei lavori di ristrutturazione e molto probabilmente la rivende prima dei 5 anni. 
 

So che si potrebbe evitare la plusvalenza portando la residenza o del proprietario o di un suo familiare e purché passi la metà del tempo tra l’acquisto e la rivendita. 

Quindi chiedevo se mia moglie per evitare questa plusvalenza può far portare la residenza a mio fratello (quindi suo cognato) su questo immobile appena acquistato essendo che dovrebbe ricadere nella voce “suo familiare”. 

Alessandre V.

Risposta

Uno dei casi in cui, per disposizione di legge, non opera la plusvalenza è quando un fabbricato abitativo che – ancorché acquistato a titolo oneroso o per donazione – sia stato adibito dal proprietario, per la maggior parte del periodo di possesso (metà del tempo posseduto più un giorno) ad abitazione principale propria o dei propri familiari.  

Nel caso, dunque, del lettore tutto ruota attorno al concetto di “familiari”.

Rientra il cognato (fratello del lettore)?

Ebbene, secondo la legge e come pure è stato riconosciuto dalla Agenzia delle Entrate, per familiari si intendono il coniuge – anche se separato – nonché i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (art. 5, comma 5, del d.p.r. n. 917/1986; Ris. Agenzia Entrate 7 marzo 2008, n. 82/E). 

Se tale distinzione può essere di semplice intuizione con riferimento ai PARENTI

lo stesso, forse, non può dirsi rispetto agli AFFINI, così come anche il calcolo del GRADO può portare in confusione.

Ebbene, quanto alla Affinità, questa è il vincolo che unisce un coniuge ed i parenti dell’altro coniuge. 

Sono affini, perciò, i cognati, il suocero e la nuora, ecc.. Per stabilire il grado di affinità si tiene conto del grado di parentela che il coniuge ha con i suoi parenti: così la madre del coniuge (suocera) è parente di primo grado del marito ed AFFINE di primo grado della moglie; fratelli e sorelle del marito (cognati) sono parenti di secondo grado del marito e affini di secondo grado della moglie; i figli del solo marito sono parenti di primo grado dello stesso e affini di primo di primo grado della moglie.

È ora possibile fare un elenco chiaro dei soggetti coinvolti e dei casi in cui si evita di pagare la plusvalenza:

⁃ Parenti del proprietario fino al terzo grado: 1) genitori; 2) figli; 3) fratelli; 4) nipoti (sia figli di figli, che figli di fratelli); zii (fratelli di genitori). SONO ESCLUSI i cugini.

⁃ Coniuge (non è né parente nè affine, semplicemente coniuge).

⁃ AFFINI fino al secondo grado: 1) suoceri; 2) cognati; 3) figli del solo coniuge.

Nel nostro caso, trattandosi del cognato, si può alla fine rispondere di SI. 

Concedendo al cognato di risiedere nella casa per metà del tempo più un giorno, dalla data di acquisto fino alla data della vendita, non si sarà assoggettati ad alcuna plusvalenza.

 Notaio Giuseppe Minniti

15 Giugno 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda
Notaio, ho appena comprato casa con le recenti agevolazioni. Però il notaio che ha fatto l’atto ha calcolato 320 euro in più di quello che prevedevo secondo quanto avevo letto. Perché?
Gianni T.

Risposta.
Si tratta di una interpretazione, restrittiva, a mio giudizio, sbagliata. Il collega o l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che fosse dovuto bollo e tassa ipotecaria e catastale.
Cerco di spiegare nel modo più semplice possibile.
Prima di queste agevolazioni, l’imposta di prima casa era 2% registro (minimo 1000) 100 euro trascrizione e voltura. Mentre (effetto assorbimento) bollo, catasto e ipotecaria erano a 0 (zero).
Introdotta l’agevolazione che porta a 0 (zero) quel 2% e pure i 100 euro, c’è chi sostiene che “l’effetto assorbimento” non opera più, quindi si torna a pagare bollo, catasto e ipotecarie che da 0 passano a 320.
Io penso che questa interpretazione restrittiva non sia corretta perché la legge ha semplicemente voluto azzerare le imposte di prima casa, al di là di complicati meccanismi interpretativi letterali e di interpretazioni sistematiche che non espongo nel dettaglio, in quanto non interesserebbero ed annoierebbero i lettori.
La sostanza, a mio giudizio, è questa:
se ci sono le condizioni per acquisto prima casa c’è pure “l’effetto assorbimento” quindi niente tasse ipotecarie e bollo, niente 320 euro.
Questa lettura è basata sullo spirito della legge, ossia sullo scopo agevolativo che il legislatore voleva raggiungere.
Se si tagliano XXX euro ma si fanno pagare YYY euro, l’agevolazione si riduce!
Era questo che voleva il legislatore?
Voleva ridurre tutto o voleva ridurre in parte?
A mio giudizio voleva ridurre totalmente.
Il motivo è semplice: mentre la volontà agevolativa è chiaramente voluta, manifestata e percepita da chiunque, la presunta volontà di far pagare i 320 euro è frutto di una complicata interpretazione letterale e sistematica accessibile solo a noi professionisti del diritto e non espressa dal legislatore.
Pertanto questo pagamento di 320 euro sarebbe frutto di interpretazione che FA DIRE al legislatore qualcosa che NON HA ESPRESSAMENTE detto e che è contraria alla volontà agevolativa che, invece, HA ESPRESSAMENTE detto.
Per concludere, poiché ad oggi siamo ancora a livello di Decreto Legge, si può auspicare che, in sede di conversione da Decreto Legge in Legge (entro 2 mesi), il tema potrà essere trattato espressamente e magari deciso in modo chiaro in senso favorevole al cittadino/contribuente.

Notaio Giuseppe MINNITI

24 Maggio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda

Sento in radio ed in televisione di aiuti ai giovani che vogliono comprare casa. In cosa consistono? Mi conviene aspettare? Quanto risparmio?

Giacomo R.

Risposta

Il lettore, signor Giacomo, non indica la sua età; comunque è ben consapevole che le agevolazioni fiscali a cui è interessato si riferiscono ai “giovani” . Quindi sicuramente è certo di rientrare bella categoria.

A beneficio di tutti, chiariamo che le agevolazioni fiscali dovrebbero applicarsi ai soggetti che non hanno compiuto 36 anni.

È bene chiarire, anche, che questa risposta viene data oggi, 22 maggio, quando ancora il testo definitivo non è ancora stato pubblicato. Pertanto, si parla si di agevolazioni, ma non c’è ancora un sicuro testo da commentare.

C’è un testo provvisorio.

Ecco cosa vi è contenuto:

“6.Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9……e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente…..non superiore a 30.000 euro annui.

7. Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette ad IVA, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’ imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; …..Il credito d’imposta in ogni caso non dà

luogo a rimborsi.

8. I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempreché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva, prevista in ragione dello 0,25 % “.

Cerco di sintetizzare gli aspetti più salienti.

La riduzione sarebbe prevista per l’acquisto di “prima casa”;

Non sono prima casa gli immobili accatastati come A/1, A/8 ed A/9;

Non sarebbe previsto che l’acquisto deve essere fatto necessariamente da una coppia, in procinto di sposarsi o già firmata, può essere fatta anche singolarmente;

Bisogna non aver compiuto 36 anni;

Non c’è differenza tra acquisto da privati (imposta di registro) ed acquisto di un nuovo (imposta IVA);

Bisogna avere un ISEE inferiore a 40.000 euro annuì;

Se si compra un usato da un privato, il risparmio è pari al 2% sul valore catastale, pari all’imposta di registro, più ulteriori euro 100 (trascrizione e voltura). In pratica, se il valore catastale è pari a 100.000 (anche se il prezzo corrisposto è differente), l’atto costerà 2100 euro in meno di quanto costa oggi;

Se si compra un nuovo da una impresa, intanto si dovrà pagare l’IVA dovuta, nel nostro esempio pari al 4% e così euro 4.000. Tuttavia quei 4.000 pagati poteranno essere utilizzati come credito fiscale o in dichiarazione dei redditi future o in futuri atti di donazione o dichiarazioni di successione, scomputando le relative imposte di registro, trascrizione e voltura catastale;

Il credito di imposta non da luogo a rimborsi. Quindi se non si stipulano successive donazioni e non ci sono dichiarazioni di successione, sarà necessario non dimenticare di utilizzarlo in sede di dichiarazione dei redditi;

Se si fa un mutuo per l’acquisto, non sono previste agevolazioni sui tassi di interesse, ma unicamente l’esenzione dell’imposta sostitutiva dello 0,25%. Quindi, su un mutuo di 100.000 il risparmio è solo di euro 250.

Ultimo particolare:
le agevolazioni illustrate si applicano a tutti gli atti stipulati fino al 30 giugno 2022.

Notaio Giuseppe Minniti

Due fratelli hanno ereditato due appartamenti e vogliono dividere le proprietà. Una intestarla al figlio. E’ possibile?

4 Maggio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda

Io e mio fratello abbiamo ereditato due appartamenti. Ora vogliamo dividere le proprietà.

E’ posibile intestare direttamente l’immobile di via Bufardeci, quello che spetta a me, a mio figlio? Specifico che ho un solo figlio .

Angelo A.

Risposta.

Il signor Angelo, con questa domanda manifesta una duplice volontà: desidera far diventare suo figlio proprietario dell’appartamento di via Bufardeci subito, senza aspettare la sua successione e desidera fare ciò contestualmente alla divisione dei beni che si appresta a fare con suo fratello.

Ha in mente una sorta di contestualità.

Molto probabilmente pensa ad un unico atto, il che renderebbe il passaggio al figlio meno costoso.

Ecco la sua situazione.

Angelo e suo fratello hanno ereditato due appartamenti. In questo momento sono comproprietari di un mezzo ciascuno di entrambi gli immobili. Per assegnare a ciascuno d’essi un intero

appartamento (per ora trascuriamo il figlio di Angelo, su cui torneremo dopo) si possono due utilizzare due diversi contratti, ossia

La divisione;

La permuta.

Con la permuta ciascuno dei due fratelli comproprietari trasferisce al rispettivo fratello il suo 1/2 indiviso dell’immobile che non vuole.

Cioè fratello 1 trasferisce al fratello 2 la sua metà del bene A e fratello 2 trasferisce al fratello 1 la sua metà del bene B.

Con la divisione, invece, si fa una cosa diversa. Quando si divide una torta, ogni partecipante si prende una fetta. Qui non c’è nessuno che trasferisce una sua personale fetta di torta ad un altro, ma la torta, che era unica all’inizio ed era di tutti, viene assegnata una fetta ad uno ed una fetta ad un altro.

Quindi, come nello schema della permuta sopra illustrato, avremmo: al fratello 1 viene attribuita l’intera casa B, al fratello 2 viene attribuita l’intera casa A. Il risultato finale è identico.

Ciascun fratello ha la cosa che vuole, ma i contratti utilizzati sono diversi.

Con la permuta c’è un trasferimento di beni, mentre con la divisione c’è una assegnazione di beni. Permuta = trasferimento

Divisione = assegnazione.

Questa differenza è fondamentale per la richiesta iniziale del signor Angelo , riguardo alla intestazione a favore del figlio dell’appartamento di via Bufardeci.

Infatti, se si sceglie di fare la permuta, ciò sarà sicuramente possibile, ma solo parzialmente, utilizzando un unico contratto a favore di terzi .

Cioè lo zio trasferirà al fratello la sua metà di Bufardeci ed il fratello (il nostro signor Angelo) devierà gli effetti del trasferimento a favore del proprio figlio.

Ma ciò solo per 1/2 proveniente dal fratello! Quindi lo scopo sarà raggiunto solo in parte. Per completare la proprietà a vantaggio dell’unico figlio, il sign. Angelo dovrà trasferire anche la sua metà, con un secondo atto di donazione.

Il carico fiscale sarà 9%, il primo atto (permuta) e 3%. il secondo atto (donazione).

Esaminiamo ora la divisione. Con questo contratto nessuno dei due comproprietari trasferisce nulla all’altro.

Invece ognuno di essi si prende una fetta della torta originariamente unica, intera, non divisa, quindi comune.

Se nessuno trasferisca niente è impossibile trasferire qualche diritto al figlio di Angelo. Lo zio non trasferisce al fratello, e quindi neppure al nipote. Angelo non riceve nulla da suo fratello, ma prende per sé una fetta di una torta che era già sua quando la torta era unica. Quando c’era la comproprietà. Dopo esserediventato proprietario della sua fetta esclusiva di torta , solo allora il sig. Angelopotrà regalarla a suo figlio .

Dal punto di vista fiscale, dunque, di nuovo due atti: il primo, divisione, 1% ed il secondo, donazione, 3% .

Dal confronto delle due tassazioni (9% + 3% oppure 1% + 3%) appare evidente che la strada da seguire sia la seconda, Quella della divisione con sucessiva donazione .

Un più approfondito esame sui valori in gioco, sull’età dei protagonisti, sulla loro possibilità di godere di eventuali agevolazioni fiscali (per esempio, prima casa), potrà far sorgere, nel caso concreto, qualche altra possibilità di risparmio fiscale.

Cio sarà nella sensibilità del notaio incaricato di istruire la pratica in oggetto .

Notaio Giuseppe Minniti

13 Aprile 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

DOMANDA
Mia madre ha scritto sul suo testamento che lascia il suo conto titoli alla CARITAS ITALIANA, via Baldelli n. 41 – Roma. Il problema è che ho appurato che la Caritas non ha sede a quell’indirizzo, dove invece si trova l’ospedale Bambin Gesù, entità giuridica diversa dalla Caritas. che potrebbe succedere in queste condizioni?
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RISPOSTA
Esiste un principio ermeneutico (un criterio di interpretazione) in diritto che si chiama “favor testamenti” .
Consiste nel dare, nei casi dubbi, una interpretazione alla volontà del testatore tale che il testamento possa spiegare comunque i suoi effetti, piuttosto che non spiegarne nessuno.
Il caso della domanda è tipico.
Scrive due cose apparentemente contrastanti: Caritas Italiana e una via che non è della Caritas ma di un ospedale.
La prima cosa da escludere è l’interpretazione che annulla la volontà testamentaria: siccome dice due cose contrastanti e non si può sapere se pensava alla Caritas o all’ospedale di quella via, allora l’indeterminatezza rende nulla, inesistente, inconsistente la volontà. No. Questa è proprio l’interpretazione contraria al “favor testamenti”.
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Allora torniamo al dettato e chiediamoci: di fronte a due indicazioni evidentemente contrastanti, dovendo per forza sceglierne una (perché dobbiamo evitare quella che annulla entrambe) cosa scegliamo?
È più plausibile che la testatrice abbia voluto indicare la Caritas, pur sbagliando la via (magari ha incontrato una sezione Caritas in quella via o in Ospedale ed ha equivocato), oppure è più plausibile che avesse in mente l’ospedale, di cui conosceva bene la via, pur sbagliando e chiamando l’ospedale col nome di Caritas?
Questa seconda interpretazione sembra poco plausibile, visto che l’Ospedale è un posto oltremodo ben conosciuto a tutti. Nessuno chiama un Ospedale col termine Caritas.
A me sembra con tutta evidenza che debba darsi prevalenza alla individuazione soggettiva data con estrema precisione: Caritas Italiana, e che gli altri elementi siano secondari e di contorno e non di rilevanza prevalente.
È come se ciascuno di noi, volendo riferirsi ad un proprio parente, lo chiami con esattezza con nome e cognome, aggiungendo la via dove abita, ma sbagliando l’indirizzo.
Magari si scopre che in quell’indirizzo vive un altro parente (che si chiama in tutt’altro modo), tuttavia chiunque ascolti non può fare a meno di percepire come sia stato ben individuato il primo parente con nome e cognome. Si sarebbe potuto evitare di aggiungere: “che vive in via…”, che bisogno c’era?
Nessuno, solo la voglia di circostanziare. L’errore sul posto non è così rilevante, e non potrebbe dar modo al secondo parente di sostenere che si pensassi a lui, solo perché, tra i due, è l’unico che vive in quella via.
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In definitiva, laddove dall’analisi della scheda testamentaria si evinca chiaramente il senso della volontà del de cuius (e qui la Caritas Italiana è nettamente individuata) qualsiasi ulteriore accertamento deve ritenersi precluso ed improprio se fosse tentato.

29 Marzo 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda 
Mia madre, io e miei due fratelli siano comproprietari di un appartamento, dopo la morte di mio padre. 
Vorremmo dare l’usufrutto a nostra madre per darle tranquillità e per non pagare IMU al comune. Quanto ci costerebbe ? 
Antonio C. 
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Risposta. 
L’obiettivo del sig. Antonio e dei fratelli è sicuramente encomiabile e facilmente raggiungibile. 
Per tracciare la strada migliore è necessario ricostruire l’attuale situazione. Da quello che traspare dalla domanda, il papà del signor Antonio era proprietario di un appartamento (al 100% o al 50%. col coniuge, non fa alcuna differenza ai nostri fini). L’eredità del padre è, dunque, andata per 1/3 al coniuge e per 2/9 ciascuno ai tre figli.
Ora i figli vorrebbero trasferire i loro 6/9 di usufrutto alla madre, in modo che queste divenga titolare dell’unfutto al 100% e possa continuare a vivere in quell’appartamento senza preoccupazioni. In più, senza carico fiscale di imu, poiché abitazione principale della stessa.
Ebbene, il passaggio progettato avrebbe sicuramente un costo che il sig. Antonio vorrebbe valutare preventivamente.
Ebbene , in un caso come questo il costo è zero! Infatti non è necessario alcun atto notarile per raggiungere l’obiettivo! non si dovranno pagare tasse di registro, di trascrizione, di voltura catastale, tassa di Archivio, contributi, Iva, né alcun onorario notarile. Zero.
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Non si dovrà spendere nulla né effettuare alcuna attività.
Soccorre, infatti, l’art. 540 c. c. che attribuisce al coniuge sopravvisuto il diritto reale di abitazione sulla casa familiare e l’uso sui mobili che la arredano. Questo vuol dire che ogni coniuge superstite ha il diritto di usare i mobili e di abitare la casa, nonostante i figli abbiano quote di comproprietà che, tuttavia, non potranno esercitare.
Per semplificare: come se non l’avessero!
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Qesto diritto di abitazione a favore del coniuge ha anche i risvolti fiscali desiderati: nonostante i tre figli continuino ad essere pieni proprietari, senza aver ceduto alcun usufrutto , in presenza di diritto di abitazione, è questo che prevale , quindi è questo che viene assoggettato a tassazione (in luogo dell’unfritto) se ne ricorrono le condizioni.
Poiché , invece, ricorrono tutte le condizioni di “abitazione principale” in capo al coniuge sopravvivente (la mamma), l’appartamento in oggetto non sarà mai gravato da alcuna Imu.
In defititiva: tutti gli scopi sono già raggiunti automaticamente per legge (art. 540 c.c.) e non si dovrà sostenere alcun onere notarile.
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Notaio Giuseppe Minniti

15 Marzo 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda

Tre anni fa ho comprato un appartamento da un ex socio di cooperativa, quindi il mio diritto è in proprietà superficiaria. Volevo riscattare la piena proprietà con il Comune di Siracusa, però ho paura di non poterlo fare perché sul certificato catastale risulto io come proprietaria dell’appartamento mentre il proprietario per l’area risulta il mio venditore e non il comune. Cosa devo fare per risolvere il problema? Il mio atto è sbagliato?

Donatella T.

Il tema sollevato dalla signora Donatella è molto frequente. Anche lo stato d’animo manifestato è frutto di una non corretta lettura del certificato catastale.

Poiché il certificato catastale è un documento che sembra di facile lettura, il comune cittadino è indotto a stati d’animo pieni di ansia che sono, tuttavia, infondati. Per prima cosa posso rassicurare la signora Antonella sul fatto che il suo atto non è affetto “sbagliato”. Ha comprato correttamente il diritto di superficie dal titolare, signor Tizio, e difatti il nominativo della signora Antonella risulta correttamente riportato in catasto come titolare del diritto di superficie.

Quindi è giusto sia il suo atto che la sua intestazione catastale.

Nella casella successiva, dice la signora Antonella di trovare il signor Tizio come proprietario dell’area. presto si è un sicuro errore. Al posto di tizio avremmo dovuto trovare il Comune di Siracusa. Ebbene,

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Nonostante ci sia un errore, questo errore non incide sulla sfera giuridico-patrimoniale della signora Antonella, perché riguarda terzi estranei alla stessa:

1) Comune di Siracusa (che dovrebbe essere intestatario dell’area);

2) il signor Tizio (che si ritova intestatario di un bene non suo e che rischia di creargli un reddito imponibile IRPEF che non gli compete).

Sono solo questi due soggetti ad essere coinvolti nell’errore e non la gentile lettrice, che può perciò tranquillizzarsi.

In ogni caso, ogni errore è rimediabile. Nel caso di errori catastali il professionista da incaricare è un tecnico: geometra, ingegnere o architetto. Anche un Notaio può essere interessato, ma non certo il notaio che ha curato l’atto a favore della signora Antonella.

In realtà l’errore è, presumibilmente, da collegare alla voltura dell’atto di assegnazione della cooperativa al socio Tizio. Oppure, ancor prima, dalla voltura dell’atto che assegnò alla cooperativa il diritto di edificare su area che restò in proprietà del comune.

In altre parole, i passaggi corretti, relativamente all’immobile che chiameremo A, dovevano essere questi:

• 1. Cooperativa proprietaria di A …… Comune SR proprietario per l’area;

• 2. Tizio proprietario di A …….. Comune SR proprietario per l’area;

• 3. Antonella T proprietaria di A…… Comune SR proprietario per l’area (e non Tizio proprietario per l’area). Una volta scoperto dove si annida l’errore (punto 1) o 2) , mai punto 3) , sarà possibile correggerlo con una semplice voltura.

La signora Antonella, quindi, potrà ben effettuare il riscatto da Comune ed ottenere l’intestazione definitiva:

• 4. Antonella T, piena proprietaria di A. Ovviamente le spese per effettuare la rettifica sono a carico di chi realizzò la prima voltura errata e non certo a carico della gentile lettrice, le cui risultanze catastali corrispondono esattamente a cio’ che la stessa ha acquistato  

Notaio Giuseppe Minniti.

8 Marzo 2021 EconomiaLegale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Acquisire un’azienda: quali sono i passaggi da seguire
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Sono molti gli imprenditori che non desiderano partire da zero, e rilevare delle realtà già avviate, per risparmiarsi i rischi e le fatiche della fase di start up. Eppure, quando si acquisisce un’azienda, bisogna tenere alta la soglia dell’attenzione e fare una serie di considerazioni prima dell’acquisizione. Allo stesso tempo, è bene seguire certi passaggi precisi, in modo tale da evitare di correre qualsiasi rischio.
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Gli step principali da seguire quando si rileva un’azienda
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Per prima cosa è assolutamente fondamentale partire con le idee chiare, e sapere quale settore si intende rilevare, quale mercato interessa e quali sono le opzioni più appetibili in vendita o potenzialmente in vendita.
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In secondo luogo, è opportuno iniziare con un’accurata analisi della realtà aziendale identificata come buona opzione di acquisto, analizzandone i bilanci e qualsiasi altro aspetto legato al business, dal valore fino ad arrivare alle potenzialità non ancora sviluppate. Per poter acquisire queste informazioni sulle aziende, si consiglia di rivolgersi ad una società specializzata in grado di fornire una panoramica dettagliata sui diversi aspetti. Si tratta infatti di dati fondamentali per valutare l’affidabilità dell’impresa, e per capire se vale realmente la pena di investire nell’acquisizione di quest’ultima. Inoltre, ognuno di questi elementi incide sul prezzo dell’azienda, e dunque sul potere di contrattazione.
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Un altro passaggio fondamentale riguarda il reperimento delle risorse necessarie per l’acquisizione, e in tal caso si può riflettere sulla possibilità di coinvolgere un socio nel progetto, oppure si può chiedere un finanziamento presso un istituto di credito. Altri passaggi chiave? La redazione del contratto, da affidare ovviamente ad un esperto, e la negoziazione.
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Cosa succede in caso di debiti?
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Poco sopra abbiamo parlato dell’importanza della stipula del contratto per poter definire bene gli estremi della trattativa e potersi tutelare, specialmente per quanto concerne la questione debiti. Questi ultimi restano infatti in carico al venditore, a meno che nel contratto di cessione non venga specificato diversamente. Ecco perché sono così importanti due step principali: l’analisi della situazione debitoria dell’azienda che si sta per acquisire, e la redazione di un contratto che non contenga sorprese sgradite per chi acquista.
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Va però specificato che i debiti fiscali funzionano in modo diverso, e in tal caso spettano a chi acquisisce una data impresa. Si tratta comunque di un terreno scivoloso e impervio, di conseguenza anche in questo caso è sempre meglio rivolgersi ad un esperto del settore, dunque ad un bravo tributarista.
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In sintesi, per evitare di commettere errori che potrebbero poi pesare sulla gestione dell’azienda, non è mai saggio affrontarne l’acquisizione senza aver prima ragionato su ogni possibile implicazione del passaggio di proprietà: il mercato propone molte opzioni interessanti, ma bisogna essere abili nel riconoscerle. Per questo motivo, gli step analizzati oggi rappresentano la chiave per poter acquisire tutte le informazioni che servono per prendere una decisione definitiva.

Notaio Giuseppe Minniti

1 Marzo 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda 
Sono il presidente di una associazione sportiva. Fino ad ora ho rilasciato la tessera a chiunque me l’ha chiesta. Posso rifiutarla ad una persona che a noi non piace? Camillo T.
Risposta .

La perplessità del lettore è dovuta alla prassi, da lui sempre seguita, di ammettere chiunque chiede di diventare socio della associazione che dirige. Così ha maturato il convincimento interiore che l’ammissione sia un diritto di chiunque. 
Il signor Camillo, però, ha un caso che sente diverso; sente che il nuovo richiedente “non piace” agli altri soci e vorrebbe rifiutare la richiesta di ammissione ma, allo stesso tempo, sa di non poter violare la legge e quindi il diritto di qualcuno ad essere ammesso, così come sempre è avvenuto.
Posso tranquillizzare il Presidente sig. Camillo, dicendogli che può tranquillamente rifiutare, sussistendo buone motivazioni, la richiesta. 
Non viola la legge ma la sta applicando correttamente. L’associazione, infatti, è un contratto tra più persone che si riuniscono insieme per dare vita ad un organismo. Quando a questo contratto, dopo la costituzione iniziale, volesse partecipare un nuovo soggetto, si parla di richiesta di adesione.
Quindi la richiesta non è altro che la volontà di un soggetto che aspira a far parte del contratto . 
Ogni contratto si caratterizza per l’incontro delle volontà. 
Questo punto è fondamentale: l’incontro delle volontà, per la nostra legge, deve essere libero. 
Non può esistere una norma che imponga di accettare.
Pertanto, l’adesione si perfeziona con l’incontro della volontà, ossia richiesta e accettazione. L’accettazione non può mai essere obbligatoria e può aversi il “rigetto”.
 Ovviamente bisogna avere attenzione anche alle clausole dello Statuto. Lo Statuto prevede quali siano i requisiti per l’ammissione. Chi ha i requisiti si aspetta di essere ammesso.
Tuttavia, sussistono motivazioni generali
che possono essere poste a base del rifiuto quali, ad esempio, quelle che possono portare alla esclusione
di un soggetto gia’ socio.
Si pensi, ad esempio, al caso di un socio litigioso che fomenti discordia e malcontento tra gli altri soci oppure che abbia agito in aperta opposizione agli interessi della associazione stessa, danneggiandola. Qualora tali comportamenti (divisivi) si fossero già manifestati ancor prima di far parte ufficiale (come accade con un periodo di prova bonaria preventiva) , tali atteggiamenti anti associativi ben possono essere presi quali giuste motivazioni poste alla base di un provvedimento di rigetto.

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Notaio Giuseppe Minniti.

16 Febbraio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

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Domanda. 
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Ho deciso di comprare un appartamento 
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per mia figlia. Per lei è una prima casa. Il prezzo che vorrei spendere è non più di 150.000 euro. Quanto mi costerebbe l’atto? 
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Michele D. 
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Risposta 
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Penso sia utile rispondere comunque al sig. Michele per spiegare come, in realtà, non sia possibile rispondere alla specifica domanda. 
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Le informazioni ricevute sono troppo poche e, ogni atto notarile è totalmente diverso da qualsiasi altro e sempre molto personalizzato.
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Solo per restare in tema di compravendita di appartamento, segnalo solo alcuni elementi caratteristici.
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Il costo di un atto cambia a secondo se il venditore sia un privato o un imprenditore. Se imprenditore e’ importante sapere secostruttore o meno.
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Quanto al bene, sarà necessario verificare che sia veramente un appartamento (e non, per esempio, una mansarda, scambiata per appartamento, ma  che non lo è); occorre verificare che, veramente
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l’acquisto possa essere fatto come prima casa. I requisiti, infatti, sono tanti e complessi e spesso vengono confusi dal cittadino comune.
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L’immobile da comprare, poi, deve essere in perfetta regola con determinate norme riguardanti gli aspetti urbanistici, catastali e che rispetti i diritti (reali o personali) di terzi. La sussistenza di tali problematiche e la loro preventiva risoluzione, anche con l’ausilio del notaio, fanno diventare più complessa l’istruttoria della pratica e, conseguentemente , elevare il costo della stessa.
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Sempre sull’immobile, è possibile che lo stesso abbia avuto una storia Ventennale semplicissima o molto complicata. 
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L’esame ipotecario incide sui costi finali.
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Il prezzo di acquisto incide pure. 
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Indicare il prezzo massimo non aiuta.
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Per fare un preventivo occorre conoscere il prezzo corretto, che incide su alcune voci di costo, e comunque avere una visura aggiornata catastale.
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 Le imposte più importanti, infatti, si applicano solitamente sul valore fiscale del bene, ricavabile dai dati catastali. Viceversa, l’IVA si applica sul prezzo effettivamente convenuto.
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Se, dunque, si è interessati ad ottenere una stima dei costi di un possibile atto di acquisto di un appartamento, non potrà mai essere sufficente fornire i soli dati esternati del signor Michele, ma occorrerà fornire al Notaio incaricato tutta la specifica documentazione richiesta dello stesso notaio. 
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Solo così sarà possibile ottenere un preventivo dei costi piuttosto realistico, professionale e sicuro. 
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Al contrario, chi si accontenterebbe di un preventivo di massima,  sicuamente non accurato ed estemporaneo, avrà la quasi cirtezza di non
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veder rispettata la cifra originariamente ottenuta che, strada facendo, potrebbe essere facilmente lievitata verso l’alto, con sgradita sorpresa finale per l’utente.
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Una ultima notazione: è bene sempre richiedere un preventivo scritto e dettagliato, per ovvi motivi di precisione e trasparenza.
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Qualsiasi notaio interpellato, non mancherà di fornirlo.
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Notaio Giuseppe Minniti
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8 Febbraio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

LA PAROLA AL NOTAIO DEL 08.02.2021

Domanda:

Devo comprare un nuovo appartamento e sono già proprietario di un altro appartamento. Per comprare come prima cosa posso vendere a mia moglie il vecchio? 

Giovanni G. 

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Risposta:

La situazione in cui si trova  il signor Giovanni e’ solo apparentemente semplice. 

In realtà, per offrire consulenza notarile completa, sarebbe opportuno poter esaminare tanti aspetti. 

Solo a titolo di esempio bisognerebbe conoscere: 

    *  la data di matrimonio

    *  la data di acquisto del primo appartamento 

    * il regime patrimoniale dei coniugi

    * la tipologia del primo titolo di acquisto (vendita, donazione, successione, usucapione)

    * la tipologia, prevista, del nuovo titolo

    * l’attuale comune di residenza del sig. Giovanni e quella che aveva quando acquisì il primo appartamento.

    * il valore catastale del nuovo appartamento, al fine di confrontare i costi del nuovo secondo acquisto con le diverse alternative che il diritto offre, scegliendo quella economicamente e fiscalmente più conveniente. 

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 Ottenuto il quadro completo delle informazioni , la consulenza notarile diventa utile e precisa. Tuttavia, nel nostro caso, la domanda è unica e netta: “posso vendere a mia moglie?” Trascurero’, pertanto, ogni altro aspetto e risponderò alla diretta domanda. 

Gli atti di trasferimento tra coniugi non sono affatto vietati dalla legge, ma sono regolamentati ed influenzati dal regime patrimoniale che la famiglia ha scelto. I coniugi ponno trovarsi in regime di comunione legale dei beni o in regime di separazione dei beni. 

In quest’ultimo, secondo, caso il trasferimento tra coniugi non è differente dal trasferimento verso qualsiasi estraneo. 

Si può trasferire a titolo gratuito (donazione) oppure a titolo oneroso (vendita) oppure con un trasferimento misto (vendita e donazione, evidenziata da un particolare prezzo di favore). 

Nel caso in cui i coniugi si trovino in regime di Comunione Legale dei beni, occorre verificare che il bene da trasferire non sia tra quelli rientranti nella comunione. Se non lo è, essendo bene personale, la vendita non è ancora realizzabile, almeno per quel che si intende dalla domanda posta. Infatti, il regime della comunione legale ha un meccanismo particolare : qualunque acquisto effettuato dalla moglie a titolo oneroso, vale per il 50% anche a favore del marito. Ecco che il signor Giovanni, che vorrebbe liberarsi del primo appartamento, non raggiunge l’obiettivo voluto, perché torna ad essere proprietario di una quota del bene appena venduto. 

La soluzione è: cambiare regime. Passare da Comunione Legale a Separazione dei beni e poi vendere alla moglie in tutta tranquillità. 

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* Diverso è il caso della Donazione alla moglie. Questa operazione puo’ avvenire sia in separazione dei beni che in costanza di Comunione  Legale, perché le donazioni ricevute da un coniuge non si estendono all’altro, restando beni personali tutti quelli ricevuti, da chiunque, a titolo di liberalità.

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    Notaio Giuseppe Minniti

25 Gennaio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda 
.Ho un appartamento e vorrei lasciarlo a mia nipote – Specifico che non sono sposato e non ho figli. Però vorrei continuare ad abitare la mia casa, nella quale non pago l’IMU. 
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Come posso fare? Specifico anche che non voglio fare testamento. Alfio B. 

Risposta. 
Il signor Alfio si trova nelle migliori condizioni per poter realizzare ciò che desidera. 
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Non ha figli e non ha moglie. Questo significa che non ha obblighi ereditari verso nessuno. Ovviamente avrà parenti, presumibilmente fratelli o sorelle. Sicuramente ha una nipote e forse più nipoti,
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ma  la legge non impone di rispettare tutti i parenti di qualsiasi tipo (cioè di qualsiasi grado). Bisogna considerare come eredi necessari solo coniuge e figli. In caso contrario, si è totalmente liberi.
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Il signor Alfio vuole beneficiare solo una nipote. Può farlo. Senza alcun timore. Per qualche ragione, però, non vuole fare testamento. Ciò significa che, per beneficiare la nipote, deve fare un atto tra vivi. Lo strumento più naturale è la donazione.
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Dice anche che vuole continuare ad abitare l’appartamento, su cui non paga IMU, perché sua abitazione principale  e vuole continuare a farlo.
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La soluzione semplice è quella di donare alla nipote la Nuda Proprietà, trattenendo
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l’usufrutto per  per se stesso, per tutta
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la durata della propria vita. Nel momento in cui si aprirà la sua successione, la nipote non avra’ alcuna difficoltà burocratica: non dovrà presentare alcuna dichiariamo di successione; non dovrà pagare alcuna imposta di successione e diverrà piena proprietaria, per effetto del consolidarsi dell’usufutto alla nuda proprietà (N. P. + USUFR. = P. P.). 
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Soluzione semplice, per un caso frequente e solo apparentemente preoccupante.
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Notaio Giuseppe MINNITI

18 Gennaio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda 
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 Sono proprietario di un immobile da circa 15 anni. Vorrei sapere se il mio bene è libero da ipoteche o altro, perché vorrei metterlo in vendita. Come posso fare? C’è un ufficio a cui chiedere? E quanto mi costerebbe fare questa ricerca? 
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Sergio G. 
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Risposta
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Ovviamente la risposta è si, la ricerca si può fare tranquillamente. Esiste un pubblico registro (consultabile da chiunque), tenuto dell’ Agenzia delle Entrate, dipartimento Territorio, storicamente e comunemente conosciuto come Conservatoria dei Registri Immobiliari. La consultazione delle note di iscrizione e di trascrizione è aperta a tutti, nel senso che chiunque può consultare quei registri. Tuttavia, non è proprio come consultare un Elenco telefonico,
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perché le regole tecniche, con le quali i Registri sono tenuti, sono particolarmente delicate e di importantissimo contenuto giuridico, viste le finalità del Registro stesso. Il Registro è creato per dare certezze. Tutto ciò che si ricava del Registro DEVE ESSERE VERO. Deve essere CERTO. Per questo motivo è stato ideato con regole molto complesse. La lettura, la possibilità di capire esattamente le note e, sopratutto, l’approvazione in entrata di nuove note, nuove modifiche, cancellazioni, correzioni, è cosa che è assoggettata a regole stringenti, che impediscono alterazioni e falsificazioni. Il modello ITALIANO è stato, di recente, studiato ed approvato dal governo cinese, mentre è sconosciuto in moltissimi Stati moderni, dove i “furti” sono sorprendentemente frequenti. Tutto questo per dire che è necessario ottenere l’assistenza di un notaio qualificato per avere la certezza di una relazione notarile, a seguito delle indagini documentali fatte.
È quello che succede con le Banche che si accingono a concedere un mutuo: chiedono al notaio una RELAZIONE sulla libertà del bene da ipotecare. Nel nostro caso, il lettore si trova nella stessa situazione di una banca: vuole sapere se il suo immobile è libero o gravato. Deve, dunque, dare l’incarico ad un notaio fidato ed avrà una risposta nel giro di qualche giorno. I costi, normalmente, non superano i 150/200 euro , anche se ci sono ricerche complicatissime e lunghissime che richiedono tempi e costi maggiori.
Tuttavia, è statisticamente provato, nella mia personale esperienza profarionale di quasi 35 anni di esercizio, che le situazioni più semplici e basilari sono le più comuni e frequenti. I costi da sostenere, pertanto, saranno con tutta probabilità quelli basilari gia’ sopra indicati.
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Notaio Giuseppe Minniti
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10 Gennaio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda 
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Sto per partire per lavoro all’estero e penso che starò fuori per molto tempo. Vorrei incaricare mio fratello di curare i miei interessi qui a Siracusa. Ho piena fiducia in lui, quindi penso che dovrò fare una procura, però temo i costi di una procura cosi grande perché 5 mesi fa ho fatto una procura speciale solo per comprare un piccolo Terreno agricolo ed ho speso 150 euro. Fare una procura per qualsiasi necessità costerà tantissimo, ma quanto? 
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Costantino B. 
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Risposta 
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Il signor Costantino fa riferimento ad una PROCURA GENERALE, cioè una procura con la quale si incarica una persona di fiducia a fare tutto quanto necessario in nome e per conto del rappresentato, in modo da sostituirlo totalmente, come se lui fosse sempre presente e per qualsiasi necessità.
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
In precedenza ho rilasciato una PROCURA SPECIALE, cioè una procura che serve per un solo specifico affare e che scade, si esaurisce, subito dopo.
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 Il suo costo fu di 150 euro.
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Giustamente si pone il problema del confronto: se la procura per comprare un terreno mi costò 150 euro, quanto mai costerà una PROCURA GENERALE, che non ha mai scadenza, che servirà per comprare cento terreni, che sevira’ per sbrigare ogni genere di pratica in banca, al comune, alle poste, in tribunale , per il mio lavoro… etc, etc, etc… insomma, infinita?
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La domanda è lecita ed, ovviamente, la Procura Generale ha un costo superiore a quella speciale, ma il signor Costantino sarà contento di constatare che la differenza è molto contenuta rispetto al beneficio che se ne può trarre.
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Confrontiamo :
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A) procura speciale: per un solo affare;
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A) Procura Generale: per affari illimitati;
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B) Procura speciale: scade appena utilizzata;
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B) Procura generale: non ha scadenza;
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C) Procura speciale: deve essere usata solo dal procuratore nominato; 
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C) Procura Generale: è possiblle dare il potere al procuratore nominato di farsi, a sua volta, sostituire da altra persona con gli stessi o più limitati poteri, sempre al fine di meglio curare gli interessi del rappresentato.
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D) Costo della procura speciale: 150 euro;
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D) Costo della procura generale: 650 euro, cioè solo circa 4 procure speciali! 
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La differenza, ovviamente , è dovuta alle imposte e tasse a cui la procura generale è assoggettata (mentre la procura speciale non dovrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate) e ad una sensibile ma limitata differenza di onorario, per il differente lavoro che il Notaio svolge nelle due diverse tipologie di procure.
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Notaio Giuseppe MINNITI

4 Gennaio 2021 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda 
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A seguito di eredità dei nostri genitori e di alcuni zii , io, mio fratello e alcuni cugini (4) siamo comproprietari di 3 appartamenti. Io vorrei la mia parte ma non riusciamo a trovare un accordo con i  cugini (uno in particolare). Cosa si può fare? Restiamo bloccati per sempre? 
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Gianni Q. 
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Risposta 
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La situazione descritta è abbastanza frequente. Le eredità pluri familiari determinano spesso un nucleo di comproprietari variegato e numeroso. Sono le condizioni giuste per Trovare l’accordo con  molta difficoltà. 
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• • •
Sono tanti i motivi che rendono difficile un piano comune: la massa ereditaria non sufficiente; il valore dei beni estremamente differenziato; il numero eccessivo dei comproprietari; il semplice capriccio di uno solo di questi. In tutti questi casi c’è un senso di frustazione in tutti quei comproprietari che vorrebbero sciogliersi (fare una divisione) ma si sentono prigionieri degli altri o, peggio, di uno solo ! In questa situazione è possibile percorrere due strade. 
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La prima : divisione a stralcio. È la strada più comoda quando il veto opposto da qualcuno dei comproprietari non è fondato su discordie riguardanti gli immobili da dividere ma è di natura prettamente economica. Non si vogliono sostenere le spese per fare un atto di divisione.
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In tal caso, con la divisione a stralcio , chi volesse uscire dalla Comunione puo’ propone agli altri di fare un atto di divisione senza spendere nulla. Tutte le spese sarebbero a carico di chi “esce” della massa comune e si attribuisce uno degli immobili. Per esempio: quattro fratelli e quattro immobili. Con divisione a stralcio il fratello n.1si attribuisce l’immobile A, paga l’atto e gli altri 3 fratelli, senza spendere nulla, restano ancora insieme agli immobili B-C-D. Il fratello 1 ha raggiunto il proprio obiettivo . I fratelli 2-3-4 non hanno speso nulla e sono contenti pure loro.
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La seconda strada: la divisione giudiziale. 
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Si svolge in Tribunale ma non ha i tempi lunghissimi di una causa civile. Certo, non è immediata come una divisione dal Notaio, ma ha il vantaggio di riuscire a sciogliere una comunione anche in presenza di veti, ostruzionismo, assenze, latitanza . Insomma, niente può impedire che la comunione venga sciolta ad opera del giudice. Questa ultima circostanza (la presa d’atto che nessuno puo’ tenere prigionieri altri) è, infine, molto utile, tanto da essere utilizzata come metodo di convincimento. Infatti, quando uno solo volesse sciogliersi e gli altri non volessero, già il fatto stesso di iniziare una divisione giudiziale, che non potrà essere impedita, fa riflettere i  restii, che potrebbero convincersi a non resistere in giudizio, consentendo una più semplice, agile, veloce e meno costosa divisione volontaria a mezzo atto pubblico Notarile. 
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Notaio Giuseppe Minniti

29 Dicembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domanda
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Devo vendere il mio appartamento. L’ho comprato da una Cooperativa per 90.000 euro ed ora ho un compratore per 125.000 Euro. Però l’agenzia mi dice che non posso vendere a quel prezzo perché dovrei prima pagare una tassa al comune. Io non ho capito di che tassa si tratta. Ma è vero? 
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Risposta 
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Mi sembra di capireche il gentile lettore si trovi nella caso tipico di un assegnatario da Cooperativa edilizia che Vuole, ora rivendere, il suo appartamento.
In questo caso è molto frequequente la fattispecie del “prezzo imposto”.
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Si tratta di una normativa che tende a calmierare i prezzi di compravendita degli alloggi costruiti dalle cooperative, perché il fine è agevolare l’acquisto degli appartamenti a vantaggio di soggetti che non dispongono di redditi elevati.
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Se l’acquirente si trova in situazione del genere, ha il diritto di comprare ad un prezzo imposto per legge , molto vicino a quello iniziale, rivalutato attraverso una formula matematica, imposta per legge ed utilizzata dai comuni d’ Italia.
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Il venditore può, recandosi presto l’ufficio urbanistica del proprio comune, richiedere l’ammontare massimo previsto dalla legge (prezzo imposto) e, successivamente, vendere a quel prezzo, senza alcun problema. 
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Nel caso del sig. Michele, non sappiamo, però, se ricorrono tutte le condizioni, bisogna-per questo- esaminare tutta la documentazione specifica . Se, a seguito dell’esame, fosse confermata la situazione di cui sopra, il signor Michele avrebbe due strade: la prima, farsi calcolare quale sarebbe il suo personale “prezzo imposto” e , se superiore a 125.000Euro , vendere tranquillamente al prezzo concordato; la seconda strada, invece, si potrebbe seguire per il caso opposto: se il suo personale prezzo imposto fosse inferiore alla predetta cifra, non potrebbe incassare i 125.000 Euro, se non a rischio sanzione (da 1 a. 3 volte la differenza incassata) e a rischio restituzione, per la diffe­renza, a causa di nullità parziale del relativo patto contrattuale. 
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I rischi per il venditore sarebbero veramente alti.
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Ecco che, in tal caso, il venditore ha la possibilità di svincolare il prezzo da quel vincolo, pagando al comune una sorta di “compenso”.
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La somma dovuta per lo svincolo non è decisa a discrezione del comune, ma è determinata da una formula stabilita dal legislatore e la cifra è decisamente sopportabile. Pagando questa piccola cifra, l’immobile potrà essere venduto al mercato libero e, quindi, al maggior prezzo e per il miglior compratore. Vale sicuramente la pena di svincolare l’alloggio assegnato dalla cooperativa.
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C’è, infine, da segnalare che una recente legge Regionale ha stabilito che se l’alloggio fu assegnato al socio da oltre 25 anni, cessa ogni vincolo in merito e, senza dover pagare nulla al comune, potrà essere convenuto un prezzo per la vendita in modo assolutamente libero e senza alcun rischio di sanzioni amministrative o di nullità, neppure parziale, per l’atto di vendita stipulato. 
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Notaio Giuseppe MINNITI

22 Dicembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Risposta
Ovviamente la situazione presentata è del tutto lecita ma, tuttavia, sembra che il signor Giovanni, il fratello e la madre vedova, siano in confusione e pensino di trovarsi all’interno di un caso anomalo.
In qualche modo illegale.
.
Posso subito tranquillizzarli dicendo che così non è.
È tutto perfettamente in regola.
In sostanza il padre, nel fare testamento tutto a favore della moglie (e madre dei suoi due figli), ha volutamente “calpestato” i diritti legittimi dei suoi due figli.
Non ha lasciato nulla a loro due, e tutto, invece, alla moglie e madre.
.
In una situazione simile, l’aver “calpestato” le legittime aspettative dei figli, potrebbe dare il via alla reazione di questi ultimi e potrebbe accadere che, nonostante il testamento, i figli possano pretendere che la madre comunque riconosca a loro favore la cosiddetta “quota legittima” o “necessaria”, fino al punto di giungere, in casi estremi, alla ben nota “impugnazione del testamento”.
.
Ma nel nostro caso la situazione è del tutto opposta.
I figli sono confusi perché vorrebbero dare piena attuazione alla volontà del padre e, tuttavia, temono che l’esistenza della quota legittima a loro favore possa danneggiare la madre, a cui il padre tutto ha lasciato.
Ebbene, come già detto all’inizio, non c’è nessun problema.
Il testamento è perfettamente valido nonostante i diritti dei figli siano stati lesi (“calpestati”), ed i figli stessi possono dare materiale esecuzione alle volontà paterne, semplicemente facendo un passo indietro e non pretendendo alcunché dalla madre, che sarà così libera di gestire il patrimonio relitto come vera unica erede universale.
..
Se proprio, poi, si volesse formalizzare tale acquiescenza alle volontà paterne, redigendo un documento che fosse definitivo e che togliesse ogni dubbio sulla reale volontà dei figli, quella di NON VOLER impugnare il testamento in questione, allora si potrebbe sottoscrivere avanti ad un notaio un atto volontario di “acquiescenza alle volontà testamentarie”, non più revocabile, cioé definitivo ed immutabile.
Un tale atto avrebbe l’effetto di dare sicurezza alla madre circa l’impossibilità di futuri ripensamenti da parte dei due figli, sicurezza estendibile anche ai terzi estranei che venissero in contatto commerciale con la madre; terzi estranei che non avrebbero nulla da temere e che potrebbero trattare eventuali acquisti immobiliari solo ed esclusivamente con la madre, unica proprietaria, senza alcuna svalutazione economica dei beni, che non sono gravati da macchia alcuna, ma puliti e liberi da ogni peso o gravame.
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Notaio Giuseppe Minniti.

22 Dicembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Risposta
Ovviamente la situazione presentata è del tutto lecita ma, tuttavia, sembra che il signor Giovanni, il fratello e la madre vedova, siano in confusione e pensino di trovarsi all’interno di un caso anomalo.
In qualche modo illegale.
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Posso subito tranquillizzarli dicendo che così non è.
È tutto perfettamente in regola.
In sostanza il padre, nel fare testamento tutto a favore della moglie (e madre dei suoi due figli), ha volutamente “calpestato” i diritti legittimi dei suoi due figli.
Non ha lasciato nulla a loro due, e tutto, invece, alla moglie e madre.
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In una situazione simile, l’aver “calpestato” le legittime aspettative dei figli, potrebbe dare il via alla reazione di questi ultimi e potrebbe accadere che, nonostante il testamento, i figli possano pretendere che la madre comunque riconosca a loro favore la cosiddetta “quota legittima” o “necessaria”, fino al punto di giungere, in casi estremi, alla ben nota “impugnazione del testamento”.
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Ma nel nostro caso la situazione è del tutto opposta.
I figli sono confusi perché vorrebbero dare piena attuazione alla volontà del padre e, tuttavia, temono che l’esistenza della quota legittima a loro favore possa danneggiare la madre, a cui il padre tutto ha lasciato.
Ebbene, come già detto all’inizio, non c’è nessun problema.
Il testamento è perfettamente valido nonostante i diritti dei figli siano stati lesi (“calpestati”), ed i figli stessi possono dare materiale esecuzione alle volontà paterne, semplicemente facendo un passo indietro e non pretendendo alcunché dalla madre, che sarà così libera di gestire il patrimonio relitto come vera unica erede universale.
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Se proprio, poi, si volesse formalizzare tale acquiescenza alle volontà paterne, redigendo un documento che fosse definitivo e che togliesse ogni dubbio sulla reale volontà dei figli, quella di NON VOLER impugnare il testamento in questione, allora si potrebbe sottoscrivere avanti ad un notaio un atto volontario di “acquiescenza alle volontà testamentarie”, non più revocabile, cioé definitivo ed immutabile.
Un tale atto avrebbe l’effetto di dare sicurezza alla madre circa l’impossibilità di futuri ripensamenti da parte dei due figli, sicurezza estendibile anche ai terzi estranei che venissero in contatto commerciale con la madre; terzi estranei che non avrebbero nulla da temere e che potrebbero trattare eventuali acquisti immobiliari solo ed esclusivamente con la madre, unica proprietaria, senza alcuna svalutazione economica dei beni, che non sono gravati da macchia alcuna, ma puliti e liberi da ogni peso o gravame.
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Notaio Giuseppe Minniti.

14 Dicembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

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Domanda
Devo ancora fare la dichiarazione di successione, posso fare la procura a mio fratello per vendere?
Antonella  M.
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Risposta
La gentile lettrice su trova in una situazione frequente.
Evidentemente ha ereditato, insieme ad altri coeredi, e si appresta a vendere un bene ricevuto per successione.
Il quesito che pone è sapere se può fare una procura al fratello, affinché la rappresenti in un  futuro atto di vendita, pur non avendo fatto ancora la dichiarazione di successione.
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Il dubbio le sarà, presumibilmente, sorto perché avrà percepito il fatto di dover fare la dichiarazione di successione, come un dovere necessario al fine di acquisire veramente e definitivamente i beni ereditati, tanto da non sentirsi erede in assenza di dichiarazione di successione, e perciò non grado di vendere o di fare procura per vendere.
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A questo punto occorre chiarire che una cosa è la SUCCESSIONE altra cosa è la DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE.
Non bisogna confondere le due cose.
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La SUCCESSIONE non è un atto nè una dichiarazione ma è un fatto e coincide con l’evento morte e da quel momento si è chiamati ad ereditare. Poi si eredita, divenendo proprietari, subito dopo l’accettazione della eredità (cosa che può avvenire anche tacitamente, senza alcun atto formale).
Con la DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE, invece, si adempie solo ad un obbligo fiscale, per pagare le relative imposte.
L’obbligo di farla è entro un anno dalla apertura della successione (ovvero, dalla morte).
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Normalmente si scambia, equivocando, la DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE  con una sorta di formale accettazione della eredità e si crede che, non avendola fatta, non si sia ancora proprietari.
Ma, come detto, non è così: si è proprietari anche prima della formale DICHIARAZIONE e, conseguentemente, si può disporre dei beni ereditari, anche in assenza di detta DICHIARAZIONE.
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Da qui la risposta alla domanda fatta: certamente si, sarà possibile rilasciare la procura al fratello, per procedere alla vendita di un bene ereditario.
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Attenzione però: se il bene ereditario è un bene immobile, e se ne vuole disporre a favore di terzi, allora si dovrà fare un contratto che sarà obbligatoriamente oggetto di voltura catastale.
La voltura catastale avrà buon esito solo se i beni venduti sono già intestati agli eredi; per intestate agli eredi tali beni, occorre presentare in catasto copia della DICHIARAZIONE.
In questo caso, pur essendo sempre possibile fare la procura prima della DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE, la detta procura non potrà essere utilizzata fino a quando non sia stata presentata la DICHIARAZIONE ed eseguita la voltura catastale, cancellando il nome del defunto e sostituendolo quello degli eredi.
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Pertanto in questo caso, e solo in questo caso, sarà necessario fare precedere la DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE rispetto all’atto pubblico di vendita (dove sarà UTILIZZATA la procura) fermo restando che il rilascio della procura stessa può essere effettuato, come già detto, ben prima di qualsiasi dichiarazione di successione.
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Notaio Giuseppe MINNITI

La parola al notaio: Mio padre è morto un po’ di tempo fa, ho trovato due lettere dove aveva scritto come voleva lasciare le sue cose. Cosa devo fare?

7 Dicembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Domada
Tempo fa è deceduto mio padre. Qualche giorno fa ho trovato, in un cassetto di casa sua, due sue lettere dove aveva scritto come voleva lasciare le sue cose. Mi hanno detto che sono due testamenti e che devo portare dal notaio quello con la data più recente. Cosa devo fare?
Antonella G.
.A
Risposta
Può capitare, come è successo alle cortese lettrice che, controllando bene fra le carte dei propri cari, spunti fuori un testamento. Un testamento è tale se chi lo redige dispone delle proprie sostanze per il tempo in cui avrà cessato di vivere. Viene definito olografo, se è stato scritto interamente di pugno dall’autore (e non a macchina) e sottoscritto sempre dall’autore. In tal caso, chi trova un testamento è tenuto a renderlo pubblico perché è moralmente corretto che la volontà del defunto venga realmente conosciuta da tutti. Se il de cuius (così si definisce tecnicamente il defunto) avesse voluto diversamente, avrebbe distrutto il testamento non più gradito, o lo avrebbe annullato. Invece, il fatto stesso di averlo lasciato a disposizione dei suoi cari, manifesta la volontà di confermare quanto scritto e la sua legittima aspirazione al fatto che, chi avesse trovato quel documento, lo avrebbe reso pubblico ufficialmente.
Pertanto la risposta alla prima domanda è: si, bisogna pubblicare il testamento, perché ciò è un preciso dovere di chi lo rinviene (463 n.5 cc). Sarà necessario depositarlo agli atti di un notaio.
Ma il caso specifico ha una sua particolarità: sembra vi siano 2 schede testamentarie e pare che la gentile signora sia stata indirizzata a pubblicare solo la seconda.
La soluzione non è corretta. È ben vero che, in genere, il secondo testamento annulla e sostituisce il primo, ma è anche vero che è pure possibile che le due schede possano coesistere, integrando le volontà in una volontà unica, più complessa. Inoltre, anche quando nel secondo testamento fosse stato scritto “annullo il vecchio “, non è detto che il primo testamento sia stato realmente annullato, perché il secondo potrebbe, a sua volta, essere invalido (per esempio perché reca una firma apocrifa, quindi non vera), rendendo automaticamente valida la prima scheda, apparentemente annullata.
È buona norma, pertanto, procedere per prima cosa, alla pubblicazione di entrambi i testamenti, lasciando poi che sia possibile interpretateli entrambi, studiandoli in ogni loro aspetto, rendendo possibile una cosa fondamentale: la vera ricerca della reale volontà del defunto, affinché questa possa essere puntualmente attuata.

Notaio Giuseppe Minniti

29 Novembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

Risposta La domanda posta dal lettore rispecchia un caso estremamente frequente. Si tratta del caso di una prepossidenza rispetto ad un nuovo progettato acquisto. Le caratteristiche da esaminare, per decidere se si può godere delle agevolazioni “prima casa”, sono molte: dalla tipologia dell’immobile, alla ubicazione dello stesso; dalla tipologia del diritto (proprietà piena o nuda) alla caratteristiche del soggetto richiedente (cittadino italiano residente o emigrato, facente perte delle forze dell’ordine o meno); ed, infine, bisogna fare attenzione anche alla tipologia di atto che ha dato luogo alla prepossidenza. Di tutte, qui ci occuperemo solo dell’ultima caratteristica, perché è l’oggetto specifico della domanda del lettore. Egli si chiede se è veramente obbligato a vendere una casa prima di comprarne un’altra, così come qualcuno gli ha suggerito. Ha delle perplessità perché, evidentemente, non è propenso a liberarsi del suo primo immobile: dovrebbe fare due atti, sostenendo una spesa in più e, inoltre, dovrebbe privarsi di un bene (la casa in campagna) a cui è, evidentemente, affezionato. Posso immediatamente tranquillizzare il lettore dicendogli che, anche se già proprietario della casa di campagna ed anche se quella casa fu acquisita a titolo gratuito, già usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, egli non dovrà affatto vendere la sua casa di campagna e potrà liberamente richiedere nuovamente le agevolazioni per il nuovo acquisto a titolo oneroso ed ottenerle, risparmiando così parecchie centinaia di euro! Infatti, l’agevolazione ‘prima casa’ già fruita per l’acquisto di immobili a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro), poiché si tratta di due diverse tipologie di agevolazioni, molto simili ma non uguali, perché diversi sono i presupposti che legittimano l’acquisto del bene agevolato. Non mi soffermo, ovviamente, sugli aspetti tecnici delle diversità, essendo sufficiente tranquillizzare il lettore sul fatto che potrà acquistare con le agevolazioni “prima casa” un secondo immobile a titolo oneroso (compravendita), mentre l’agevolazione ‘prima casa’ già fruita per l’acquisto dell’immobile per donazione, gli impedirà solo eventuali ulteriori acquisti agevolati a titolo gratuito.

Notaio Giuseppe Minniti

22 Novembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

DOMANDA

Devo vendere un terreno ma l’ufficio urbanistica del mio comune è attualmente chiuso causa covid. Il notaio mi chiede la nuova destinazione urbanistica, la mia in possesso è del 2017, e quindi scaduta perché ha valenza 1 anno.

Il dirigente dell’ufficio comunale mi risponde che è possibile fare l’atto di vendita in quanto non c’è stata variazione del piano regolatore.

Volevo chiedere se è vero e come procedere. Grazie

Signora Giada

RISPOSTA 

Spesso è abitudine comune lamentarsi delle nostre leggi, scritte male oppure carenti.

Io, invece, penso che tutto sommato siamo ben protetti da un legislatore attento e minuzioso.

Il caso della gentile signora è facilmente risolvibile perché precisamente previsto e regolamentato.

Se ne occupa l’art. 30 del Testo unico sull’edilizia e, prima ancora, se ne occupava l’art.18 della legge n.47/1985 istitutiva del Certificato in questione.

La normativa dispone che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne’ trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. 

Lo scopo del legislatore è quello di dare una giusta informazione alla parte acquirente circa le qualità attribuibili allo stacco di terreno in oggetto. Per questo motivo i cittadini non devono sentirsi vessati dal dover necessariamente portare un “foglio di carta” al notaio; essi devono solo preoccuparsi di raggiungere lo scopo voluto dal legislatore.

Ebbene, se lo scopo è quello di dare una giusta informativa all’acquirente e se, come nel nostro caso, l’Ufficio Urbanistica del comune non può rispondere, il cittadino non resta bloccato.

Soccorrono il comma 3 ed il comma 4 del citato art.30 del TUE:

“Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della relativa domanda…”

4. In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell’alienante …. attestante l’avvenuta presentazione della domanda, nonche’ la destinazione urbanistica dei terreni…”.

Questo significa che la lettrice (che possiede il certificato scaduto) potrà superare il problema attestando al notaio che stipulerà l’atto:

1. data e numero di protocollo della presentazione della domanda inevasa;

2. la destinazione urbanistica del suo terreno, facendo esattamente riferimento a quanto riportato nel certificato scaduto.

Ovviamente il comune avrà dovuto ricevere il deposito della domanda, attribuendogli data e protocollo (non può rifiutarsi) e da quella data dovranno essere trascorsi oltre 30 giorni di silenzio.

Inoltre, il dirigente l’ufficio comunale che ha dato la giusta risposta alla lettrice, così come l’ha data a voce avrebbe potuto o potrebbe farlo pure con due parole scritte. Queste semplici parole: “nulla è mutato dal 2017”, serviranno non già al notaio rogante, ma saranno utili alla cittadina del suo comune, la signora Giada, la quale potrà attestare con sicurezza e serenità che gli strumenti urbanistici del 2017 sono gli stessi ancora in vigore nel 2020.

Notaio Giuseppe Minniti

16 Novembre 2020 Legale-Professionisti Sicilia / Siracusa / Siracusa Provincia

La gentile lettrice sig.ra Eliana ci pone i seguenti quesiti: 
I miei genitori stipulano un contratto di mantenimento nei confronti di mia sorella cedendo la nuda proprietà della loro casa e si riservano l’usufrutto vitalizio. 

1. Posso impugnare questo contratto?

2. Mi spetta la legittima?

Risposta

La gentile signora mette sul tavolo una situazione alquanto frequente: la presunta lesione di legittima operata dai genitori a danno di un figlio.
Ovviamente ogni situazione è assolutamente diversa dalle altre, anche se con medesima matrice.
Nel caso di specie, pertanto, non posso che rispondere ai diretti quesiti posti, senza ulteriori approfondimenti, non potendo analizzare meglio  la situazione e non sapendo, ad esempio, se i genitori sono ancora in vita o meno.
Si può impugnare il contratto di mantenimento? Certamente si, ma poterlo impugnare non significa sicuramente vincere la causa. Come tutti i contratti, anche questo può avere punti deboli, primo tra tutti l’aspetto della simulazione nonché, ancora, la mancanza di alea o lo squilibrio tra le prestazioni di mantenimento e quella di trasferimento.
Focalizzandoci sul primo eventuale elementi (la simulazione), se si riuscisse a dimostrare che il contratto di mantenimento nasconde in realtà un trasferimento gratuito a favore di alcuni figli, le probabilità di ottenere il ristoro delle proprie aspettative salirebbe considerevolmente. È dunque un problema di prova processuale. C’è, inoltre, da fare i conti con i termini di prescrizione, tenuto conto che si discute di un contratto risalente a 14 anni fa.
Quanto al diritto di richiedere la legittima, anche qui la risposta è positiva, perché la legittima non può mai essere ignorata nè lesa in alcun modo.
Tuttavia l’esito positivo della richiesta giudiziaria è sempre legato alle  speciali situazioni del caso specifico.
C’erano altri beni in gioco, oltre quanto alienato con il contratto di mantenimento? I genitori sono già deceduti? È deceduto uno solo dei genitori? In che data si è aperta la prima e, eventualmente, la seconda successione? Il tutto per rapportarsi al termine di prescrizione di 10 anni da ciascuna delle eventuali morti.
Certo è che il contratto di mantenimento, se fu reale e non simulato, non può essere oggetto di azione di riduzione e di restituzione, perché quel tipo di contratto è un contratto a prestazioni corrispettive, quindi oneroso, pertanto non è idoneo ad intaccare la quota legittima degli eredi “legittimari”. Nessuna quota riservata viene intaccata da un contratto “a titolo oneroso” (come ad esempio una vendita) perché sono soltanto le donazioni o le disposizioni testamentarie a poter essere oggetto di azione di riduzione finalizzata alla reintegrazione della quota inalienabile che a ciascun figlio viene riservata.
Non resta, per la gentile lettrice, che approfondire i particolari che la riguardano con il giusto professionista: non più un notaio, ma un avvocato.

Notaio Giuseppe Minniti